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　　基金试点的公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

　　重要区别在于基金底层不动产的资产类型。沪深交易所公开募集不动产投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）中提及的不动产资产类型主要包括商业不动产、租赁住房、产业园区、仓储物流、收费公路等五大类。其中，商业不动产主要是指商业综合体、商业零售、办公、酒店等。

　　根据国家发展改革委2025年11月印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施领域REITs行业范围可覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储、园区、文化旅游、消费等基础设施，以及包括数据中心类、AI基础设施项目等在内的新型基础设施、住房、水利设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等。

　　目前首批4只产品主要覆盖商业购物中心、商业办公写字楼这两类资产。其中，有2只基金的底层资产均为奥特莱斯购物中心。

　　具体看，中金商业REIT底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目及哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，总建筑面积分别约11.20万平方米、13.06万平方米，2025年加权平均出租率分别为99.52%、99.89%，销售额分别为21.58亿元、16.72亿元，运营净收益分别为2.66亿元、1.80亿元，运营净收益率均超过70%。

　　砂之船商业REIT持有的不动产项目为位于陕西省西安市的砂之船（西安）奥特莱斯项目，建筑面积14.13万平方米，2025年平均出租率98.03%，营业收入4.14亿元，净利润2.35亿元，营业毛利率80.52%。

　　首农商业REIT持有的不动产项目为坐落于北京市昌平区的龙德广场项目。龙德广场项目业态为购物中心，总建筑面积约为22.27万平方米。2025年加权平均出租率96.89%，营业收入2.64亿元，净利润0.99亿元，营业毛利率64.04%。

　　汇添富上海地产商业REIT投资的不动产是位于上海黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦。两栋大厦的商业、办公用房总用地面积分别为11378平方米、16190平方米。2025年年末出租率分别为100%、99.33%。2025年营业收入均超过1亿元，运营净收益分别为7887万元、5015万元，运营净收益率分别为81.81%、71.93%。

　　首批4只基金均在2天内完成发行。其中，份额发行均以战略配售为主，中金商业REIT、砂之船商业REIT战略配售份额占比均达75%，首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT战略配售份额占比为70%。剩余发行份额中，网下发售和公众发售各占70%、30%。上市交易公告书显示，这批基金的前十大份额持有人中出现多家券商、私募机构身影。

　　由于战略配售份额全部有最低12个月的限售期，限售期最长的达60个月。这也意味着，此番4只基金上市份额占总份额的比重均小于等于30%。中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT对应的上市交易份额分别约为5亿份、2.5亿份、3亿份、3亿份。

　　值得注意的是，与此前许多REITs产品有所不同的是，中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT都在上市交易公告书中明确提示，网下投资者及其管理的配售对象自基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的50%。因此，这三只基金前三个交易日对应的最大可上市交易份额将进一步缩减至约3.25亿份、1.95亿份、1.95亿份。